Le droit de préemption à Paris et en Île-de-France
Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une collectivité d’acheter en priorité un bien immobilier mis en vente, afin de réaliser des opérations d’aménagement, de créer des logements sociaux , de préserver la mixité urbaine ou de prévenir la spéculation. Il est effectif à Paris et dans de nombreuses communes d’Île-de-France, mais tous les appartements n’y sont pas soumis.
Un bien que vous visez est concerné par un droit de préemption ?
Discutons des impacts pratiques et des solutions possibles.
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Il existe le Droit de Préemption Urbain (DPU) et le Droit de Préemption Urbain Renforcé (DPUR).
DPU
Le DPU « classique » permet à une collectivité territoriale (souvent la commune) d’acheter en priorité un bien immobilier mis en vente, dans certaines zones délimitées par le Plan Local d’Urbanisme (PLU).Biens concernés par le DPU simple :
Terrains à bâtir
Maisons individuelles
Immeubles en monopropriété
Lots de copropriété uniquement s’ils comprennent des parties communes (exemple : un logement assorti d’une cave)
Attention : En DPU simple, la commune ne peut pas préempter un appartement seul en copropriété (c’est-à-dire un lot privatif sans partie commune vendue avec).
Dans le cas où la vente est réalisée dans une zone soumise au droit de préemption, le propriétaire est tenu de transmettre une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) à la commune concernée. Celle-ci dispose alors d’un délai légal de deux mois pour décider si elle souhaite exercer son droit de préemption.
L’absence de réponse dans le délai vaut acceptation. Le droit de préemption est considéré comme étant purgé.
DPUR
Le DPUR élargit le champ du DPU simple. Il permet à la collectivité de préempter y compris les lots de copropriété vendus seuls (par exemple un studio ou un appartement dans un immeuble en copropriété), même si aucune cave ou garage n’y sont associés.Biens concernés par le DPUR :
Tous ceux du DPU simple ;
Lots de copropriété privatifs, même isolés.
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Le DPU existe bel et bien à Paris
La Ville de Paris a instauré un droit de préemption urbain renforcé (DPUR) sur de nombreuses parcelles. Il permet à la Ville de se porter acquéreur en priorité, y compris sur certains lots de copropriété.
(Voir articles L. 211-1 à L. 213-15 du Code de l’urbanisme)
Les arrondissements de Paris concernés par le DPU renforcé
Le DPU renforcé concerne quelques quartiers de Paris, que l’on peut retrouver sur :
PLU - Droit de préemption urbain renforcé (Ville de Paris)Attention : la présence du DPU renforcé dépend de la parcelle cadastrale. Une vérification au cas par cas reste indispensable.
La majorité des appartements à Paris ne sont pas concernés
Même si le DPU renforcé existe, il est important de souligner que :
Le DPU simple ne s’applique pas aux appartements en copropriété.
Le DPU renforcé ne s’applique que dans certaines zones, à des fins d'intérêt général (ex : logements sociaux).
Le DPU n’est pas systématiquement exercé : une DIA (Déclaration d’Intention d’Aliéner) doit être déposée, mais l’absence de réponse dans les 2 mois équivaut à une acceptation tacite (purge du droit de préemption).
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De nombreuses communes ont instauré un DPU renforcé
Plusieurs collectivités d’Île-de-France ont mis en place un DPU renforcé, notamment dans les départements suivants (liste non exhaustive) :
Val-de-Marne (94) : Créteil, Ivry-sur-Seine, Vitry-sur-Seine, Charenton-le-Pont…
Seine-Saint-Denis (93) : Montreuil, Saint-Denis, Aubervilliers, Pantin…
Hauts-de-Seine (92) : Gennevilliers, Bagneux, Clichy…
Yvelines (78) : Mantes-la-Jolie, Trappes…
Essonne (91) : Corbeil-Essonnes, Grigny
Seine-et-Marne (77) : Meaux, Melun…
Chaque commune délimite ses propres périmètres de préemption via délibération du conseil municipal ou intercommunal.
Où consulter les zones de préemption en Île-de-France ?
Sur les sites des mairies ou intercommunalités (EPT, métropoles)
Sur le Géoportail de l’urbanisme : www.geoportail-urbanisme.gouv.fr
Dans les PLU locaux ou les documents d’urbanisme en ligne
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Le droit de préemption à Paris et en Île-de-France est un outil puissant, mais encadré strictement. Pour les appartements, il est :
Applicable uniquement dans certaines zones géographiques
Soumis à des objectifs d’intérêt public (logement social, aménagement, lutte contre la spéculation)
Peu fréquent dans la majorité des transactions classiques
Avant toute vente, il est essentiel de vérifier la situation cadastrale du bien et de déposer une DIA si nécessaire, même en l’absence d’exercice effectif du droit.
Chaque vente immobilière implique des enjeux juridiques et fiscaux spécifiques, en particulier en présence d’un droit de préemption.
Si vous envisagez de vendre ou d’acheter un bien à Paris ou en Île-de-France, contactez-moi dès maintenant pour un accompagnement sur mesure, adapté à votre situation et aux réglementations locales.
