Quelles sont les obligations comptables d’une SCI ? Le point complet (2025)
La société civile immobilière (SCI) est largement utilisée pour détenir, gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Pourtant, ses obligations comptables restent souvent mal comprises, entre idées reçues et approximations. Contrairement aux sociétés commerciales, la SCI obéit à un régime spécifique, mêlant droit civil, fiscalité et règles comptables particulières.
En pratique, ces règles appellent une lecture fine, tant les conséquences comptables, fiscales et patrimoniales peuvent diverger selon la structuration retenue.
Une SCI doit-elle établir des comptes annuels ?
Par principe, non. Une SCI n’est pas tenue d’établir des comptes annuels conformes au plan comptable général (PCG). Toutefois, ce principe connaît plusieurs exceptions tenant à la forme de la société, à sa taille, à ses statuts ou encore à certaines obligations fiscales.
Comptes annuels ou simples documents financiers : attention à la confusion…
Les comptes annuels impliquent le respect strict du PCG (bilan, compte de résultat, annexe). À l’inverse, de nombreuses SCI établissent uniquement des documents financiers, sur une base volontaire, sans portée juridique équivalente.
Une SCI doit établir des comptes annuels notamment :
lorsqu’elle relève d’une forme spécifique (ex. SCPI) ;
lorsqu’elle dépasse certains seuils de taille ;
lorsque ses statuts l’imposent ;
ou en cas de nomination d’un commissaire aux comptes.
Affectation du résultat et clôture : des obligations minimales subsistent
Quelle que soit sa situation, une SCI doit :
clôturer au moins un exercice par an ;
procéder à l’affectation du résultat ;
formaliser cette décision par écrit.
Finalement, la comptabilité des SCI repose sur un principe de souplesse… encadrée. Si l’absence d’obligation systématique de comptes annuels peut sembler rassurante, les nombreuses exceptions justifient une analyse précise au cas par cas, afin d’éviter toute erreur aux conséquences fiscales ou patrimoniales non négligeables.
